ใครที่พอจะมีที่ดินแปลงเล็กๆ ขนาดซัก 100 ตารางวา แต่ไม่เกิน 1 ไร่ อาจจะคิดว่าจะทำอพาร์ทเม้นท์ได้หรือเปล่า จะคุ้มค่าที่จะลงทุนทำหรือไม่ แต่ข้อสรุปแล้วเราสามารถทำอพาร์ทเม้นท์ขนาดย่อมให้ดี มีศักยภาพ และคุ้มค่าได้เช่นกัน ลองมาดูแนวทางในการทำ serviced apartment Sathorn ขนาดย่อมให้ประสบผลสัมฤทธิ์ดู
- วิเคราะห์ขอบเขตโดยรอบของที่ดินที่เราจะทำอพาร์ทเม้นท์ ควรอยู่ใกล้แหล่งความคล่องแคล่ว ได้แก่ ร้านขายของชำ ร้านซักรีด ร้านกาแฟ โดยควรยั้งคิดว่าอาณาจักรที่เราจะทำอพาร์ทเม้นท์นั้นเราใคร่ จับกลุ่มผู้บริโภคแบบใด คนทำงาน เจ้าหน้าที่บริษัท เจ้าหน้าที่โรงงานอุตสาหกรรม หรือนักศึกษา และสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายที่เราอยากให้เข้ามาเช่าอพาร์ทเม้นท์ของเรา
- สำรวจชัยภูมิหน้าโครงการของเรา เช่น ถนนหน้าโครงการควรมีขนาดตั้งแต่ 6 เมตรขึ้นไป เพื่อความปลอดภัยในการเข้าออก และส่วนสูงของตึกต้องระบุให้ชัดเจนตามกฏหมายที่ระบุไว้ในแต่ละพื้นถิ่น
- ศึกษามาตราฐานเบื้องต้นด้วยการทำอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก ดังต่อไปนี้
– รูปร่างที่ดินควรเป็นทรงสี่เหลี่ยม
– ขนาดชั้นของอพาร์ทเม้นท์ หากไม่เกิน 5 ชั้น ไม่จำเป็นต้องมีลิฟต์ก็ได้ครับ
– ขนาดของห้องเพื่ออพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็กควรมีขนาดเฉลี่ย 20 ตรม.ขึ้นไป รวมห้องน้ำ แต่ไม่รวมระเบียง
– การทำผ้าเพดาน ถ้าเป็นผ้าเปลือยจะลดทุน และปกปักรักษาง่ายกว่าผ้าเพดานปิด
– ควรมีระบบความปลอดภัย คีย์การ์ด และระบบอำนวยความคล่อง ได้แก่ เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เคเบิล ทีวี ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเราครับ
- คำนึงถึงระยะคุ้มทุน อย่างเร็วคือ 5 ปี หรืออย่างช้าไม่ควรเกิน 7-9 ปี
- คำนวนค่าก่อสร้างตึก ราคาที่เหมาะสมไม่ควรเกิน ตรม.ละ 10,000 บาท
- คำนวนค่าออกแบบโรง ควรระบุเป็นเปอร์เซ็นต์ของการสร้างประกอบการวิเคราะห์ลงทุน
- การเว้นระยะรอบอาคาร ควรเว้นรอบประมาณ 2 เมตร และไม่ควรมีช่วงเปิด
- ควรใส่ใจการดัดตน และการบริการซึ่งเป็น “หัวใจ” ของการทำอพาร์ทเม้นท์ที่ดี เพราะหากเราปรารถนาลงทุนระยะยาว แล้วเราไม่ใส่ใจลูกค้าจะทำให้เสียชื่อเสียงได้ครับ
กลยุทธ์ดังกล่าวไม่ใช่กลยุทธ์ตายตัวนะครับ การปรับเปลี่ยนแนวทางของแต่ละท่านควรพิจารณาให้เข้าทีกับสถานะการณ์ และสถานที่ กลุ่มลูกค้าของท่านเพื่อการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ที่คุ้มค่า และมีพลังสูงสุดครับ